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¿Cuándo deben pagar derrama los locales comerciales? Las derramas de accesibilidad a examen. El caso del Tribunal Supremo en Asturias
Las obras de accesibilidad en las comunidades de vecinos suelen ser una fuente constante de conflictos económicos y legales. Uno de los debates más recurrentes es si los propietarios de los locales comerciales o bajos deben participar en los gastos de reforma del portal o la instalación de ascensores, especialmente cuando disponen de un acceso independiente desde la calle.
Una reciente y trascendental sentencia del Tribunal Supremo, originada en un litigio en Oviedo (Asturias), ha arrojado luz definitiva sobre este asunto, marcando un precedente clave para el sector de la edificación, las reformas y la gestión de comunidades.
Analizamos las claves de este fallo judicial y qué implicaciones reales tiene para las futuras reformas de supresión de barreras arquitectónicas. ¿Cuándo deben pagar derrama los locales comerciales?
El caso de Oviedo: 43.000 euros de derrama para los locales
El conflicto, recogido por medios como La Voz de Asturias, enfrentó a una comunidad de propietarios de Oviedo con los dueños de los bajos comerciales del edificio. La comunidad había aprobado una derrama extraordinaria de 43.000 euros destinada exclusivamente a eliminar las barreras arquitectónicas del portal principal y garantizar la accesibilidad universal.
Los propietarios de los locales impugnaron el acuerdo alegando que no utilizaban el portal común. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha fallado a favor de la comunidad de vecinos, obligando a los bajos a pagar su cuota correspondiente de la derrama.
¿Por qué el Tribunal Supremo obliga a pagar a los locales? ¿Cuándo deben pagar derrama los locales comerciales?
El Alto Tribunal basa su decisión en tres pilares jurídicos fundamentales que delimitan los derechos y deberes en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH):
1. Las obras de accesibilidad son de interés general
La supresión de barreras arquitectónicas (como la instalación de rampas, elevadores o la bajada del ascensor a cota cero) no se considera una mejora estética o de lujo, sino una actuación imprescindible para garantizar la habitabilidad y el uso digno del inmueble. El Supremo subraya que estas obras revalorizan el edificio en su conjunto, lo que beneficia indirectamente a todos los copropietarios, incluidos los de los locales.
2. No se incluyeron mejoras ajenas o superfluas
Un factor decisivo en este fallo fue que la comunidad de vecinos acotó el proyecto estrictamente a lo necesario para lograr la accesibilidad básica. El tribunal advierte que si las obras hubieran incluido reformas estéticas accesorias o lujos no vinculados a la supresión de barreras, el sentido del fallo podría haber sido diferente respecto a la obligación de pago de los locales exentos por estatutos.
3. El error formal: No salvar el voto en la junta
La sentencia también destaca un aspecto técnico crucial de la Ley de Propiedad Horizontal. Los dueños de los locales perdieron parte de sus derechos de impugnación por un error de procedimiento: asistieron a la junta general pero decidieron no votar y no hicieron constar formalmente que «salvaban su voto». La normativa actual exige este requisito explícito para poder iniciar acciones judiciales posteriores contra los acuerdos adoptados.
¿Pueden impugnar una derrama los vecinos con deudas?
Una de las particularidades de este caso es que los demandantes mantenían deudas previas con la comunidad de propietarios. Por regla general, la LPH exige estar al corriente de pago para poder impugnar los acuerdos de una junta.
Sin embargo, el Tribunal Supremo aplicó una excepción legal importante: permitió el litigio porque el pleito no versaba sobre una queja genérica, sino que afectaba de forma directa a la legalidad del propio reparto de los gastos comunes y al establecimiento de las cuotas de la nueva derrama.
Conclusiones para las comunidades. ¿Cuándo deben pagar derrama los locales comerciales?
Este fallo judicial deja claras las reglas del juego para cualquier proyecto de eliminación de barreras arquitectónicas:
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- Los estatutos no siempre eximen: Aunque los estatutos de la comunidad eximan a los locales de los «gastos de portal», las obras de accesibilidad universal impuestas por normativas de habitabilidad suelen prevalecer y obligar a todos.
- Proyectos técnicos rigurosos: Para evitar impugnaciones exitosas, las comunidades deben encargar proyectos que se limiten estrictamente a la supresión de barreras arquitectónicas, sin añadir partidas de obra innecesarias.
- Asesoramiento profesional necesario: Tanto el diseño técnico de la reforma como la redacción de las actas de la junta requieren precisión absoluta para evitar que defectos de forma invaliden las derramas.
En Zoom Proyectos y Obras somos especialistas en la rehabilitación de portales, instalación de ascensores a cota cero y optimización de espacios comunes en Asturias. Diseñamos soluciones técnicas que cumplen estrictamente con la normativa de accesibilidad, garantizando la máxima eficiencia en la ejecución técnica.
Tipos de actuaciones en reforma de portales Asturias:
Siempre debemos de procurar hacer un itinerario accesible, eliminando las barreras arquitectónicas, quitando escaleras o escalones sueltos, mediante rampas o bajando la parada del ascensor del planta baja a cota de calle, sino es posible, se puede bajar o colocar un foso reducido, y llegar con una rampa accesible a la entrada del ascensor. Sino es posible se puede instalar un salvaescaleras vertical, y sino el inclinado, dependiendo del espacio disponible.
Actuaciones:
- Adecuación de portal con la eliminación de barreras arquitectónicas.
- Realizar las obras necesarias en portal para acceder desde la calle al ascensor.
- Modificación de escaleras, huecos y fosos de ascensor para acceder a la cota de la calle.
- Adecuar las escaleras y rampas para sean accesibles desde la calle a la vivienda.
- Instalación de salva escaleras verticales e inclinados.
- Adaptar los huecos de escalera desde sótanos a planta superiores para instalar ascensor y acceder en todas las plantas de viviendas desde los garajes o sótanos.
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Accesibilidad en interior de portal. Tolerancias admisibles según Código Técnico.
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